Manuela Margilio Argomenti trattati
In caso di stipula di un contratto di locazione molto spesso sono necessari degli interventi finalizzati a mantenere in buono stato manutentivo l’unità immobiliare oggetto del contratto.
Innanzitutto è bene chiarire che le spese di manutenzione di un immobile possono essere di ordinaria o straordinaria manutenzione.
Spese di manutenzione straordinaria
Le spese per la manutenzione straordinaria derivano dalle opere che si possono prevedere su lungo termine, solitamente di notevole importo. Si può pensare al rifacimento del lastrico solare, alla sostituzione della caldaia, al rinnovamento dell’ascensore.
Spese di manutenzione ordinaria
Le spese di manutenzione ordinaria sono relative agli interventi normali e di routine da effettuare sull’immobile. Si pensi alla riverniciatura di porte e finestre.
Spese di piccola manutenzione
Un’altra categoria di spese viene presa in considerazione dalla legge. Sono le opere di piccola manutenzione. Si tratta delle opere connesse all’uso della cosa solitamente di lieve entità. Si pensi alla riparazione di un vetro rotto o di un pezzo di intonaco.
A chi spettano le spese
E’ chiaro che le spese per la manutenzione dell’immobile sono molteplici. E’ importante sapere come queste devono essere ripartite tra proprietario e inquilino. Ecco una guida per capire quali sono le spese a carico del locatore e quali sono quelle a carico del conduttore.
A volte nel contratto di locazione stesso vengono richiamate delle tabelle che hanno la funzione di regolare la ripartizione delle spese tra il padrone di casa e il conduttore. Per essere vincolanti devono dunque essere richiamate nei contratti e nei regolamenti condominiali. Diversamente si applicano le norme di leggi più generali.
Criterio generale di ripartizione
Cominciamo col dire che il codice civile indica un primo criterio di ripartizione, in base al quale le opere di piccola manutenzione spettano al conduttore, mentre quelle straordinarie al proprietario. Il padrone di casa deve infatti consentire al conduttore il pieno godimento e uso dell’immobile; a tal fine è necessario che egli provveda alle riparazioni che permettano di raggiungere rispettare i propri impegni.
Sulla base di questo, il proprietario dovrà ad esempio provvedere alla riparazione dei muri maestri, sostituire le travi, rinnovare, secondo le esigenze i tetti, i solai, aggiustare i cancelli, i muri di sostegno e di cinta, riparare gli acquedotti; inoltre, poichè tutte le parti dell’immobile concesso al conduttore devono essere mantenute in condizioni da consentire l’effettivo godimento, le riparazioni deve essere effettuate anche alle cantine, ai box, agli impianti dell’elettricità, dell’acqua, del gas, all’ascensore.
Conclusione
Ricapitolando, il locatore deve eseguire durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che restano a carico del conduttore. Solo per le cose mobili la legge prevede che le spese di conservazione e ordinaria manutenzione siano a carico del conduttore, salvo patto contrario.
Quando il bene locato necessita di riparazioni a carico del proprietario, il conduttore è tenuto a darne avviso al locatore. Nel caso si tratti di riparazioni urgenti, il conduttore è legittimato ad eseguirle direttamente, purché ne dia avviso immediatamente al proprietario. In tal caso spetterà lui il rimborso delle spese sostenute.
