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L’opinione di Francesco Megna

Il bisogno abitativo si sta trasferendo dall’acquisto verso nuove forme di residenzialità

Le nuove modalità dell'abitare, quali il build-to-rent (costruire per affittare), oggi si esplicitano nell'immobiliare delle residenze universitarie (student housing), nel co-living e più in generale nel multifamily.

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La società italiana negli ultimi tempi è stata oggetto di importanti cambiamenti di tipo sociale economico e demografico che hanno trasformato la domanda abitativa. Il repentino invecchiamento della popolazione, la diminuzione del tasso di fecondità, il calo dell’ampiezza delle famiglie e le migrazioni per motivi di lavoro verso le città a discapito dei paesi hanno variato l’approccio rispetto al tema casa: non ultima la pandemia da Covid19 e il diffondersi, spesso consolidato, dello smart working.

Si sono poi diffusi, soprattutto tra i giovani, nozioni come economia della condivisione (sharing economy) e community e così il bisogno abitativo si sta trasferendo dall’acquisto verso nuove forme di residenzialità; è oramai nota la diminuzione di compravendite di appartamenti e l’incremento dei contratti di locazione fra gli under 36.

Le nuove modalità dell’abitare, quali il build-to-rent (costruire per affittare), oggi si esplicitano nell’immobiliare delle residenze universitarie (student housing), nel co-living e più in generale nel multifamily, rispondendo all’esigenza di elasticità derivante da una molteplicità du users alla ricerca di affitti temporanei, meglio se integrati da servizi e spazi comuni che favoriscono la socialità e prevedono la gestione di soluzioni abitative ancora più flessibili sia in termini di target , sia in termini di durata dei contratti.

Accanto a chi cerca queste nuove forme abitative, sia per necessità lavorative che per volontà legate alla mobilità c’è chi non riesce ad accedere al mercato immobiliare dell’acquisto e ritrova in queste soluzioni eterogenee una idonea alternativa rispetto all’affitto specie se gestite in modalità “all inclusive” che includono le spese per le utenze. Il Governo, attraverso il PNRR punta ad intercettare casi di fragilità sociale ed economica e quindi a diminuire gli inconvenienti abitativi.

Sono stati stanziati circa 9 miliardi di euro per la rigenerazione urbana e l’housing sociale.

Nonostante il calo registrato lo scorso anno di transazioni del residenziale cosiddetto tradizionale il 2022 è cominciato sotto buoni auspici per il settore nel suo complesso, grazie alla compresenza dell’intervento pubblico, di un deciso interesse degli investitori per questa asset class giudicata anticiclica e dell’incremento della raccolta netta di fondi. Il residenziale in locazione è caratterizzato da un rischio contenuto e quindi di particolare interesse per gli investitori istituzionali con una bassa attitudine al rischio ed alla ricerca di investimenti etici.

In Italia poi il residenziale corporate nell’ultimo anno anno è cresciuto del 22% circa, trascinato dal multifamily (+ 72%) anche grazie all’intervento di investitori stranieri ; tale orientamento dovrebbe trovare conferma anche nei prossimi mesi come testimoniano le rilevanti operazioni di M&A in corso.

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