1. Panorama del mercato con dati OMI e Nomisma

I dati di compravendita mostrano che nel 2025 la variazione media dei prezzi nelle città capoluogo è stata intorno al +3% / +4%. Le differenze restano marcate per tipologia e per location. OMI segnala un aumento delle transazioni in semicentro e nelle periferie qualificate. Nomisma evidenzia invece una stabilizzazione del segmento di lusso, con richieste selettive e buona liquidità per immobili ben posizionati. Nel mercato immobiliare la location è tutto: gli investitori privilegiano ubicazioni con servizi e collegamenti consolidati. Il mattone resta sempre una difesa patrimoniale, ma oggi richiede criteri di selezione più stringenti per garantire ROI immobiliare. L’analisi prende in considerazione prezzi, cap rate e potenziale di rivalutazione per fornire indicazioni utili a investitori e compratori; la fase successiva seguirà l’analisi delle zone a maggior rendimento atteso.

2. Analisi delle zone e tipologie più interessanti

Secondo Roberto Conti, Milano continua a guidare la domanda per uffici di qualità e residenze di pregio nei distretti centrali e semicentrali. Nel mercato immobiliare la location è tutto: la rivalutazione è trainata dalla domanda corporate e dall’internazionalizzazione. Roma mostra dinamiche più frammentate, con opportunità concentrate nel centro storico e nei nodi di sviluppo infrastrutturale. Città come Torino, Bologna e Firenze registrano riprese solide nel mercato residenziale, soprattutto per immobili ristrutturati destinati alla locazione a medio termine. Il segmento logistico nelle aree interportuali e industriali resta rilevante, con cap rate competitivi che attraggono investitori istituzionali. I dati di compravendita mostrano una preferenza per prodotti pronti all’uso e per asset con posizionamento strategico; il mattone resta sempre un asset difensivo con opportunità di rendimento nel breve e medio termine.

3. Trend prezzi e opportunità di investimento

A questo si aggiunge che nel mercato immobiliare la location è tutto e la selettività dei compratori cresce. I premi si concentrano su immobili ristrutturati con efficienza energetica certificata. Lo stock obsoleto continua a scontare riduzioni di valore e tempi di vendita più lunghi. Per gli investitori orientati al cash flow, gli affitti brevi e il segmento student housing mantengono margini interessanti nelle città universitarie. Gli investitori istituzionali privilegiano logistica e uffici moderni, dove i cap rate risultano coerenti con prospettive di rivalutazione nel medio termine. I dati di compravendita mostrano dunque un mercato più polarizzato, con opportunità chiare per asset ben posizionati e adeguatamente riqualificati.

4. Consigli pratici per compratori e investitori

1) Valutare la location con rigore: accessibilità, servizi e prospettive infrastrutturali determinano la rivalutazione. Nel mercato immobiliare la location è tutto e la scelta incide sul rendimento a medio termine.
2) Calcolare il ROI immobiliare ipotizzando scenari di tasso variabile e costi di ristrutturazione. I dati di compravendita mostrano che simulazioni conservative riducono il rischio di scostamenti sul cash flow.
3) Preferire immobili con classe energetica elevata per ridurre rischi regolatori e migliorare il cash flow netto. Una migliore efficienza energetica aumenta l’attrattività sul mercato e la resilienza dell’investimento.
4) Per chi cerca rendimento, considerare portafogli diversificati: residenziale nelle aree top, logistico per la componente core, e opportunità value-add per chi dispone di capacità di gestione. I portafogli bilanciati ottimizzano il rapporto rischio/rendimento e facilitano la gestione del capitale.

5. Previsioni a medio termine (2026-2029)

Roberto Conti prevede una crescita moderata ma solida nei mercati primari nel periodo 2026-2029, stimata tra il +2% e il +5% annuo a seconda delle città. Nel mercato immobiliare la location è tutto, e la segmentazione per qualità dell’immobile si accentuerà. Il mattone resta sempre un bene rifugio, ma la selezione di asset con potenziale di rivalutazione reale e flussi di cassa sostenibili risulterà determinante. Se i tassi dovessero stabilizzarsi, è prevista una compressione dei cap rate sugli asset core e un rialzo dei prezzi nelle città meglio posizionate.

Indicazioni pratiche

Per operare nel 2026 sono necessarie concretezza numerica, analisi puntuale delle zone e disciplina finanziaria. I dati di compravendita mostrano l’importanza di validare ogni operazione con report OMI e Nomisma come base di riferimento. Gli investimenti vanno valutati con calcoli reali di cash flow e stime conservative di rivalutazione, privilegiando portafogli bilanciati che ottimizzano rapporto rischio/rendimento.

Il mattone resta un investimento a lungo termine: i trend attesi indicano opportunità selettive per chi privilegia localizzazioni con servizi, infrastrutture e domanda sostenibile. È atteso l’aggiornamento periodico dei report OMI e Nomisma, che influenzerà le decisioni di allocazione e la valutazione dei cap rate nei prossimi trimestri.