Roberto Conti Argomenti trattati
Panorama del mercato con dati OMI e Nomisma
Nel mercato immobiliare la location è tutto: Milano conferma la sua leadership nella domanda e nella rivalutazione. Secondo i report aggregati di OMI e Nomisma riferiti al 2025-2026, il mercato residenziale milanese mostra una ripresa contenuta ma sostenuta. I dati di compravendita evidenziano una crescita annua tendenziale tra il 2% e il 4% nelle zone centrali. Nelle periferie ben collegate prevale stabilità o lieve rivalutazione, con segnali più deboli nelle aree meno servite. Nel mercato immobiliare la location è tutto: la concentrazione di domanda nelle zone centrali determina ancora il principale driver di rendimento.
Analisi delle zone e delle tipologie più interessanti
Nel mercato immobiliare la location è tutto. Il centro storico e le aree semicentrali mantengono i premi di prezzo più elevati per metro quadro. I dati di compravendita mostrano una concentrazione di domanda in quartieri consolidati come Brera e Duomo e in poli emergenti come Porta Nuova e Città Studi. Nell’hinterland e in micro-aree residue (Lambrate, Isola, Navigli) si registrano opportunità per chi punta su riqualificazione e su modelli di short/medium-term rental.
Tipologie preferite dagli investitori sono gli appartamenti di taglio medio, gli attici in zone premium e le unità per co-living o locazioni corporate. Gli immobili da ristrutturare in posizioni strategiche offrono margini di rivalutazione significativi se il progetto è orientato al target business o luxury. Nel mercato il mattone resta sempre un asset di riferimento; si prevede ulteriore selezione delle offerte e valorizzazione degli immobili con servizi e gestione professionale.
Trend prezzi e opportunità di investimento
Nel mercato immobiliare la location è tutto: i dati di compravendita mostrano che le aree top mantengono una performance superiore alla media nazionale. Il ROI immobiliare per unità di fascia medio-alta nelle zone centrali può attestarsi intorno al 4-5% netto quando i canoni restano stabili e i costi di gestione sono contenuti. Per interventi di ristrutturazione mirati il potenziale di rivalutazione varia mediamente tra il 10% e il 25%, in funzione della qualità dell’intervento e della domanda locale.
Dal punto di vista finanziario, il cap rate nei segmenti prime si mantiene compresso, sostenuto tuttavia dalla domanda istituzionale. Per gli immobili destinati agli affitti brevi o al segmento corporate il cash flow operativo può superare quello delle locazioni tradizionali, a condizione di controllo rigoroso dei costi di gestione e della conformità normativa. Si prevede una crescente selezione delle offerte e una valorizzazione degli immobili dotati di servizi e gestione professionale.
Consigli pratici per compratori e investitori
Per assicurare continuità con l’analisi precedente, Nel mercato immobiliare la location è tutto, afferma Roberto Conti. La selezione dell’area deve basarsi su collegamenti di trasporto, dotazioni di servizio e piani di riqualificazione urbana. Non scambiare prezzo apparente per valore reale.
La valutazione economica richiede un calcolo comprensivo. Occorre includere tasse, oneri condominiali, costi di ristrutturazione e periodo di vacancy per stimare il ROI immobiliare e il tempo di recupero dell’investimento. I dati di compravendita mostrano che stime incomplete sovrastimano la redditività.
È preferibile puntare su tagli richiesti dal mercato. Il segmento tra 50 e 90 m2 resta il più liquido nelle transazioni urbane, con maggiore facilità di locazione e vendita. Liquidità significa libertà di uscita, quindi impatta direttamente sul rischio operativo.
Le soluzioni miste consentono di ottimizzare i rendimenti e ridurre la volatilità. Investimenti che combinano locazione a medio termine, contratti corporate e poche unità per short-term migliorano il cash flow e diversificano l’esposizione del portafoglio.
Infine, la consulenza professionale è un elemento determinante. Collaborare con valutatori, tax advisor e property manager riduce il rischio operativo e favorisce la rivalutazione dell’immobile nel medio termine. I dati OMI e le analisi di mercato restano strumenti utili per decisioni consapevoli.
Previsioni a medio termine (2026-2029)
Il mattone resta sempre un bene rifugio nelle aree urbane con fondamentali solidi. Secondo Roberto Conti, la crescita sarà moderata e differenziata per micro-mercati. Le zone prime continueranno a mostrare rivalutazioni contenute. Le aree ben collegate e meno costose potranno registrare aumenti percentuali più elevati se accompagnate da interventi di rigenerazione.
I tassi di interesse e la disponibilità di credito rimarranno fattori chiave. Scenari di stabilizzazione o lievi riduzioni dei tassi favorirebbero una ripresa della domanda di acquisto e una compressione dei cap rate. I dati di compravendita mostrano come la sensibilità del mercato alle condizioni finanziarie resti elevata, specialmente per investimenti a leva.
Per l’investitore concreto, la strategia suggerita privilegia operazioni con margini di miglioramento e diversificazione per prodotto e località. Nel mercato immobiliare la location è tutto: focalizzarsi su contesti con domanda persistente e servizi consolidati limita il rischio e migliora la previsione di rendimento.
I dati OMI e le analisi di mercato restano strumenti utili per decisioni consapevoli. Nei prossimi trimestri si attende particolare attenzione alle dinamiche dei tassi e all’offerta di credito, elementi che determineranno l’intensità della domanda e l’evoluzione dei prezzi.
Fonti
L’analisi si basa sui report pubblici e sui trend segnalati da OMI e Nomisma, integrati con i dati e le note di mercato disponibili di Tecnocasa e Scenari Immobiliari. I documenti istituzionali hanno fornito le serie storiche sulle compravendite e sulle variazioni di prezzo per classi di immobile.
Alle fonti ufficiali si affianca l’esperienza diretta sul campo, utile per interpretare le dinamiche locali di offerta e domanda. L’approccio considera in particolare l’impatto dei tassi e la disponibilità di mutui, fattori che determineranno l’intensità della domanda e l’evoluzione dei prezzi nei prossimi aggiornamenti dei report.