Giulia Fontana Il panorama delle esecuzioni immobiliari in Italia subisce una modifica significativa dopo l’approvazione del ddl sgomberi, ratificato dal consiglio dei ministri il 4 maggio 2026. L’intervento normativo introduce un nuovo procedimento, denominato ingiunzione di rilascio per finita locazione, che mira a ridurre i tempi necessari per ottenere il rilascio di un immobile alla scadenza del contratto o quando si configurano situazioni di occupazione senza titolo.
Il provvedimento è inserito nell’ambito del Piano Casa e si fonda su una modifica al codice di procedura civile, con l’obiettivo dichiarato di rendere più efficiente l’esecuzione.
Con questa misura il legislatori intendono sostituire la precedente procedura nota come convalida di licenza per finita locazione con uno strumento più rapido, modellato sul decreto ingiuntivo.
Il legislatore autorizza il proprietario o il concedente a rivolgersi al giudice anche prima della scadenza contrattuale, rispettando però i termini previsti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali. L’entrata in vigore del meccanismo è prevista senza dilazioni operative: ciò significa che, una volta riconosciuta l’ingiunzione, l’effetto può dispiegarsi immediatamente alla scadenza del rapporto locativo.
Come funziona l’ingiunzione di rilascio
Il cuore della riforma è il nuovo iter processuale che consente al giudice di ordinare il rilascio dell’immobile in tempi rapidi, con la possibilità di pronunce efficaci anche entro quindici giorni dall’istanza. Si tratta di un procedimento che opera “senza dilazione e a decorrere dalla scadenza del contratto” e che, se non bloccato da provvedimenti specifici, può diventare immediatamente esecutivo. L’opposizione dell’inquilino rimane possibile, ma non sospende automaticamente l’esecuzione: la contestazione viene trattata successivamente, separando così la fase esecutiva dalle contestazioni giudiziarie per accelerare i tempi.
Caratteristiche procedurali
Dal punto di vista tecnico, la norma introduce strumenti pensati per snellire le comunicazioni e gli atti esecutivi. Tra le novità vi è la semplificazione delle notifiche anche quando il destinatario risulta irreperibile e la promozione dell’uso del domicilio digitale per rendere più rapide e certe le informative. Inoltre sono previsti ridefinizione dei termini concessi per sanare la morosità e l’eliminazione di alcuni passaggi formali nella fase esecutiva, con l’intento di ridurre gli ostacoli procedurali che oggi allungano i tempi degli sfratti.
Ambiti di applicazione e misure contro le occupazioni
La norma non riguarda solo i contratti di locazione abitativa: è estesa anche ad altri rapporti come il comodato, l’affitto di azienda, l’affitto del coltivatore diretto, la mezzadria e la colonia. Per le occupazioni abusive, il disegno di legge prevede la possibilità di avviare l’esecuzione anche sulla base di atti notarili che attestino la proprietà, evitando la necessità di un giudizio preliminare. Questa opzione è pensata per intervenire con maggiore efficacia contro chi occupa immobili senza titolo, distinguendo chiaramente queste fattispecie da situazioni contrattuali controverse.
Effetti pratici sulle esecuzioni
L’introduzione dell’atto notarile come titolo idoneo per avviare l’esecuzione mira a snellire la fase iniziale delle procedure contro le occupazioni. L’effetto pratico è che il proprietario può, in presenza di documentazione formale di proprietà, procedere più rapidamente all’ottenimento del rilascio dell’immobile, alleggerendo le incombenze processuali e riducendo i tempi necessari per l’intervento delle forze dell’ordine nelle fasi esecutive.
Tutele previste e punti critici
Nonostante la spinta verso la velocità, il testo contempla alcune garanzie per le persone in situazione di fragilità. È prevista la possibilità di rinviare l’esecuzione fino a sei mesi nei casi di persone anziane, disabili gravi o malati terminali e l’obbligo, nei procedimenti per immobili ad uso abitativo, di segnalare alle strutture dei servizi sociali eventuali condizioni di fragilità per l’attivazione di sostegni adeguati. Queste previsioni cercano un equilibrio tra l’interesse alla tutela della proprietà e la protezione delle fasce più vulnerabili.
Il provvedimento apre però a un dibattito vivo: chi sostiene la riforma sottolinea la necessità di tempi certi per i proprietari, mentre critici temono una compressione delle garanzie per gli inquilini, soprattutto in un contesto di difficoltà economiche e carenza di alloggi. La sfida politica e sociale sarà trovare soluzioni operative che accompagnino la riforma con misure abitative e servizi di supporto per evitare conseguenze ingiuste per le persone più fragili.