Francesco Megna L’accesso al mutuo, ai giorni d’oggi, è una corsa ad ostacoli per i giovani che intendono emanciparsi o mettere su famiglia.
In un simile contesto, la figura del garante del mutuo è diventata indispensabile nella maggioranza dei casi. Se il finanziamento è nel limite dell’80% non è quindi sufficiente la sola iscrizione ipotecaria sull’immobile acquistato anche con l’accensione di un mutuo ma occorre una terza parte, solitamente individuato in un genitore che si impegna a corrispondere la rata del mutuo all’istituto di credito erogante, ciò solo nel caso l’intestatario ne diventi impossibilitato.
Si tratta di una forma di garanzia richiesta dalla banca prima dell’accensione del mutuo e viene espletata tramite una fideiussione; la quale può essere richiesta anche nel caso in cui il richiedente abbia un reddito troppo basso (anche se assunto a tempo indeterminato), e la durata del mutuo è a lungo termine e secondo la banca, lo stipendio percepito dal richiedente non basta a coprire sia il suo tenore di vita sia la rata del mutuo oppure un’età prossima a quella non più mutuabile. In questo caso spesso, la firma di un figlio o di un fratello o sorella più giovane, bastano a sbloccare la pratica. In questa circostanza però la Banca dovrà valutare, prima di deliberare il mutuo, la rispondenza del patrimonio del garante, più esattamente quella parte del suo patrimonio cosiddetto ‘aggredibile’, cioè quei beni che per le loro caratteristiche di facile alienabilità, non deteriorabilità e per il loro valore commerciale sono suscettibili di consentire all’occorrenza il soddisfacimento, da parte della Banca, del suo credito, qualora il cliente garantito diventasse insolvente.
E’ necessario poi che il garante, dimostri di percepire un reddito, stabile e facilmente accertabile. Fare da garante per il mutuo di qualcun altro non implica di per sé l’impossibilità a chiedere un finanziamento per conto proprio. Tuttavia occorre avere una posizione reddituale decisamente buona per poterlo ottenere, poichè la banca potrebbe considerare parte delle proprie entrate mensili come già ‘impegnate’ dalla rata del mutuo per cui si è firmato da garanti. Il fideiussore poi rischia le stesse conseguenze che rischia il debitore principale: se non paga il debito rischia il suo patrimonio e verrà iscritto nelle banche dati creditizie e segnalato come cattivo pagatore e tale circostanza può impedire o rendere più difficoltoso per il fideiussore accedere in futuro ad un nuovo mutuo o prestito.
Non è da trascurare anche la personalità ed il comportamento del richiedente: l’istituto di credito tende a valutare anche la correttezza del cliente affinché l’erogazione del mutuo possa essere avviata. Qualora in sede di istruttoria emergessero ritardi nel pagamento di altri finanziamenti (anche estinti) la banca può richiedere l’intervento di un garante. La legge prevede che la banca possa chiedere al fideiussore di pagare solo dopo che il mutuatario non ha pagato, ma spesso il contratto contiene una deroga che consente di chiedere il pagamento direttamente al fideiussore, senza che questo possa rifiutarsi. Un’altra forma di garanzia è il pegno: è una garanzia reale che viene lasciata alla banca sotto forma di denaro al fine di tutelare il rimborso del mutuo. Il denaro resta di proprietà di chi lo ha fornito ma viene vincolato a beneficio della banca. La Banca deve comunque sempre valutare concretamente sia la facilità di realizzo sia il valore che il bene dato in pegno potrà avere al momento dell’eventuale realizzo. Al valore dell’oggetto del pegno viene abitualmente applicato uno scarto di garanzia che ha lo scopo di cautelare la banca contro un’eventuale diminuzione di detto valore.
Nella prassi si ricorre al pegno, quando la banca avverte una certa fragilità finanziaria nel reddito del mutuatario e/o dei garanti, ma comunque esiste una certa solidità che permette di “parcheggiare” del denaro in banca. Gli istituti mutuanti , come garanzie richiedono anche la stipulazione di polizze assicurative, tra cui:
- polizza vita a tutela di un’eventuale morte prematura del debitore;
- polizza incendio e scoppio: con cui l’immobile viene garantito contro il rischio di un incendio o di uno scoppio;
- polizza multi rischi: pacchetto assicurativo che copre contro il rischio di infortunio e malattia. Solitamente non è richiesto obbligatoriamente;
- polizza a responsabilità civile: tutela da possibili danni causati a terze persone per colpa della proprietà immobiliare (ad esempio: perdita della lavatrice che allaga la casa del vicino, tegola che cade addosso a qualcuno, ecc.).