Francesco Megna Dopo due anni segnati da tassi elevati, inflazione persistente e prezzi immobiliari ancora sostenuti nelle grandi città, il mercato abitativo sta vivendo una fase di riequilibrio che sta modificando comportamenti e priorità. Non si tratta più soltanto di una valutazione finanziaria, ma di una combinazione tra stabilità lavorativa, mobilità geografica e gestione del rischio.
Dal lato dei mutui il quadro è migliorato rispetto al biennio precedente. Il progressivo allentamento della politica monetaria europea ha riportato i tassi fissi su livelli più gestibili e le rate sono tornate compatibili con i redditi medi. Un finanziamento ventennale o trentennale, che nel 2024 risultava proibitivo per molte famiglie, oggi presenta una rata inferiore di alcune centinaia di euro al mese. Questo ha riattivato la domanda latente di acquisto, soprattutto tra nuclei con doppio reddito stabile e buona capacità di risparmio iniziale.
Nonostante ciò, l’accesso al credito resta selettivo. Le banche continuano a richiedere anticipo elevato, solidità contrattuale e un rapporto rata reddito prudente. In pratica il mutuo è tornato conveniente per chi è già solido, ma rimane difficile per giovani precari e lavoratori autonomi con entrate variabili. Questa barriera spiega perché una parte significativa della popolazione resti orientata verso l’affitto, non per scelta culturale ma per necessità finanziaria.
L’affitto, infatti, ha assunto una funzione diversa rispetto al passato. Non è più solo una soluzione temporanea, ma uno strumento di flessibilità. In un mercato del lavoro sempre più dinamico, con cambi di impiego frequenti e smart working diffuso, molte famiglie preferiscono non immobilizzare capitale in un bene poco liquido. Pagare un canone più alto viene percepito come il prezzo della libertà di spostarsi o di adattarsi rapidamente a nuove opportunità.
Nelle grandi aree urbane come Milano, Roma e Bologna i canoni restano elevati e in alcuni quartieri superano il costo teorico di una rata di mutuo. Tuttavia l’acquisto è frenato dai prezzi delle case, che richiedono capitali iniziali importanti. Di conseguenza il paradosso è evidente: l’affitto costa di più nel lungo periodo, ma richiede meno risorse immediate. Molte famiglie scelgono quindi di preservare liquidità piuttosto che impegnarsi in un investimento immobiliare.
Diversa la situazione nei centri medi e nelle province del Nord, dove i valori immobiliari sono più accessibili e la differenza tra rata e canone si è ridotta. In queste aree il mutuo torna ad essere competitivo e l’acquisto viene percepito come forma di protezione patrimoniale. La casa rimane un pilastro del risparmio italiano, un bene rifugio che offre stabilità e rappresenta una garanzia anche nelle strategie di pianificazione familiare e successoria.
Osservando i comportamenti emerge una segmentazione chiara. Le coppie tra 35 e 50 anni con figli tendono a comprare, spinte dall’esigenza di radicamento e dalla volontà di costruire patrimonio. I giovani sotto i 30 anni e i single urbani prediligono l’affitto, privilegiando mobilità e minori responsabilità finanziarie. Tra i 30 e i 40 anni la scelta è più ibrida: molti rimangono in affitto mentre accumulano risparmio per un futuro acquisto.
In sintesi il 2026 non segna un ritorno generalizzato alla proprietà, ma una normalizzazione. Il mutuo recupera attrattività grazie a tassi più bassi e rate sostenibili, mentre l’affitto consolida il suo ruolo come soluzione flessibile in un contesto economico incerto. La decisione finale dipende sempre più dal profilo reddituale e dal progetto di vita più che da un semplice confronto tra costi. Per le famiglie italiane la casa resta centrale, ma la modalità di accesso è diventata più pragmatica e meno ideologica rispetto al passato.