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I dati del Gruppo Tecnocasa sono chiari: il mercato immobiliare italiano delle locazioni sta subendo importanti variazioni. Guardando i dati del 2025, Milano, per la prima volta, registra variazioni negative nei canoni di locazione rispetto al 2024: i monolocali segnano -0,1%, i bilocali -0,4% e i trilocali -0,1%.
Tutto il contrario invece per altre due grandi città italiane: Roma e Napoli.
Le due, infatti, hanno registrato un incremento dei canoni, seppur contenuto. A Roma crescono dell’1,9% per i monolocali, dell’1,7% per i bilocali e dell’1,9% per i trilocali. A Napoli, invece, si arriva a +2,5% per i monolocali, +3,0% per i bilocali e +1,8% per i trilocali.
La scelta del bilocale
Un dato però è comune a tutte e tre le città: la tipologia abitativa più locata è sicuramente il bilocale, comodo per studenti, lavoratori e piccole famiglie, probabilmente per via della buona media tra il prezzo di affitto e la quantità di spazio disponibile. La media si attesta intorno al 44%, distribuita come segue:
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a Milano: 62,3%
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a Roma: 45,4%
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a Napoli: 40,8%
Tipologia di contratti
Sempre guardando le differenze, troviamo i tipi di contratti: a Milano si predilige il canone concordato, comodo per trasferte di lavoro o giovani fuorisede. A Napoli e Roma prevale il canone concordato rispettivamente con il 44,7% e il 58,7% delle scelte; questi valori calmierati, stabiliti dagli accordi territoriali, offrono maggiore stabilità a inquilini e proprietari.
I tempi medi per affittare un immobile variano:
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44 giorni a Milano;
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31 giorni a Roma;
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34 giorni a Napoli.
A Milano si tende quindi a impiegare qualche giorno in più per decidere, probabilmente a fronte di canoni ancora elevati.
La motivazione principale dell’affitto rimane la scelta abitativa (59,9% nelle grandi città), soprattutto a Napoli (75,3%) e Roma (56,6%). A Milano, invece, scende al 46,3%, lasciando più spazio ad altre esigenze, come quelle professionali o di studio, coerenti con la prevalenza del contratto transitorio.
Perché questi cambiamenti
Nel rapporto di Tecnocasa si sottolinea come il mercato stia assorbendo gli effetti del sovraffollamento degli affitti brevi. Molti proprietari a Milano, dopo aver sperimentato brevemente la strada degli affitti brevi, sono tornati alla scelta del residenziale, soprattutto per le difficoltà di gestione. A Roma è accaduto tutto il contrario: in vista dello scorso Giubileo, molti hanno scelto proprio gli short rent. Tendenza simile anche a Napoli, la città che più di tutte ha subito l’elevato afflusso di turisti negli ultimi anni.