Lucrezia Ciotti La Manovra 2027 punta a ridurre il peso delle tasse sugli affitti e a rendere più accessibili le abitazioni, soprattutto per i giovani. Tra le novità previste dal governo spiccano la cedolare secca all’1% per gli inquilini under 35 e al 5% per gli altri contratti a canone concordato. Ecco cosa cambia per proprietari e affittuari e da quando potrebbero entrare in vigore le nuove aliquote.
Manovra 2027, cedolare secca al 5% per gli affitti concordati e all’1% per gli under 35
Il disegno di legge di Bilancio per il 2027, approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre, prevede una revisione della tassazione sulle locazioni con l’obiettivo di contrastare il caro affitti e favorire la disponibilità di abitazioni a prezzi più accessibili.
La principale novità riguarda la riduzione della cedolare secca dal 10% al 5% per i contratti a canone concordato, con un’ulteriore agevolazione per i proprietari che affittano a giovani di età inferiore ai 35 anni: in questo caso, l’aliquota scenderebbe all’1%. La misura punta a incentivare gli accordi che prevedono canoni inferiori rispetto a quelli determinati liberamente dal mercato, offrendo vantaggi fiscali ai locatori e, potenzialmente, condizioni più sostenibili per gli inquilini.
La proposta arriva in un contesto caratterizzato dall’aumento delle spese abitative. Secondo il rapporto sul Benessere equo e sostenibile dell’Istat, pubblicato il 26 ottobre 2026, nel 2025 i costi sostenuti dalle famiglie che vivono in affitto sono cresciuti del 3,8%. A incidere sono l’inflazione, l’incremento dei canoni nelle grandi città e la diffusione delle locazioni turistiche di breve durata, che contribuiscono a ridurre l’offerta di alloggi destinati alla residenza stabile.
Secondo le prime stime, l’intervento richiederebbe una copertura finanziaria di circa 100 milioni di euro e potrebbe coinvolgere oltre 250.000 contratti. Il provvedimento contempla inoltre il ritorno della cedolare secca per i piccoli locali commerciali, con l’obiettivo di sostenere i negozi di vicinato e contrastare la progressiva desertificazione dei centri urbani. Le nuove disposizioni, tuttavia, dovranno completare l’iter parlamentare prima di diventare definitive.
Affitti, chi può beneficiare delle nuove aliquote e quali sono i requisiti
Le aliquote agevolate proposte dalla Manovra 2027 riguardano esclusivamente i contratti a canone concordato, nei quali il prezzo dell’affitto non viene stabilito liberamente dal proprietario, ma deve rispettare i limiti individuati dagli accordi territoriali tra le associazioni dei locatori e quelle degli inquilini. Rientrano in questo regime i contratti abitativi ordinari della durata di tre anni più due, quelli transitori, generalmente compresi tra uno e 18 mesi, e le locazioni destinate agli studenti universitari, secondo le rispettive condizioni normative.
Per accedere alle agevolazioni è necessaria l’attestazione di conformità del contratto, quando richiesta, rilasciata dalle organizzazioni firmatarie degli accordi territoriali. Resta da chiarire se la riduzione al 5% sarà riconosciuta anche ai contratti già in corso oppure soltanto alle nuove stipule, oltre alla possibilità di estendere il beneficio a tutto il territorio nazionale. Per l’aliquota all’1% destinata agli under 35, serviranno inoltre indicazioni sul momento in cui verificare il requisito anagrafico e sul trattamento dei contratti con più intestatari di età differenti.
La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo riservato alle persone fisiche che affittano immobili abitativi al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa o professionali. In alternativa all’Irpef e alle relative addizionali sul reddito da locazione, consente di pagare un’imposta sostitutiva e di non versare le imposte di registro e di bollo dovute per la registrazione, la risoluzione e la proroga del contratto. Attualmente, l’aliquota ordinaria è pari al 21% del canone annuo, mentre quella del 10% si applica ai contratti concordati che rispettano i requisiti previsti dalla normativa, comprese le condizioni territoriali. Il regime può risultare particolarmente conveniente per chi ha redditi elevati, perché il canone non concorre alla formazione del reddito complessivo assoggettato all’Irpef progressiva.
Un ulteriore vantaggio dei contratti concordati è rappresentato dalla riduzione del 25% dell’Imu, già prevista dalla normativa, a cui possono aggiungersi eventuali agevolazioni stabilite dai singoli Comuni. Per l’inquilino, invece, il canone concordato può tradursi in una spesa mensile inferiore rispetto ai prezzi di mercato e, quando ricorrono i requisiti previsti, nella possibilità di usufruire di detrazioni fiscali per l’abitazione principale. In particolare, per i giovani tra i 20 e i 31 anni non ancora compiuti, con reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro e che trasferiscono la residenza nell’immobile locato, è attualmente prevista una detrazione pari al 20% del canone per i primi quattro anni, con un minimo di 991,60 euro e un massimo di 2.000 euro, alle condizioni stabilite dalla legge.
La cedolare secca, inoltre, protegge l’inquilino dagli aumenti del canone legati all’inflazione per tutta la durata dell’opzione: durante i recenti picchi inflazionistici, gli adeguamenti Istat applicati ad alcuni contratti hanno raggiunto l’8-10%, determinando incrementi anche superiori a 70-100 euro al mese.
Sul fronte commerciale, la proposta prevede il ripristino della cedolare secca per i locali destinati ad attività commerciali con superficie fino a 300 metri quadrati, con un’aliquota ordinaria del 21% e la possibilità di una riduzione al 10% per gli esercizi situati nei centri metropolitani, secondo le condizioni che dovranno essere definite.
Per il momento, però, non si tratta di disposizioni definitive: il testo della Manovra dovrà essere esaminato da Camera e Senato e potrà subire modifiche durante l’iter legislativo. Se le misure saranno confermate, le nuove aliquote entreranno in vigore dal 1° gennaio 2027. Fino ad allora continueranno ad applicarsi le regole attuali, con la cedolare al 21% per i contratti a canone libero, quella al 10% per i concordati.