Lucrezia Ciotti Negli ultimi mesi l’Agenzia delle Entrate ha intensificato i controlli sugli immobili ristrutturati con i superbonus edilizi, concentrandosi soprattutto sui proprietari che non hanno aggiornato la posizione catastale dopo i lavori. Al centro delle verifiche ci sono le difformità tra gli interventi effettuati e i dati registrati al catasto, con il rischio di multe elevate, aumento delle imposte locali e blocchi nelle compravendite immobiliari.
Controlli del Fisco sugli immobili ristrutturati con bonus edilizi
L’Agenzia delle Entrate ha intensificato le verifiche sugli immobili che hanno usufruito di agevolazioni come Superbonus 110%, Ecobonus e Sismabonus, concentrandosi soprattutto sui casi in cui i proprietari non hanno aggiornato i dati catastali dopo gli interventi effettuati. I dati contenuti nel Documento di Finanza Pubblica 2026, approvato dal Consiglio dei Ministri il 22 aprile, evidenziano una situazione diffusa: su 3.500 verifiche preliminari concluse entro il 31 dicembre 2025, ben 1.550 unità immobiliari avrebbero mostrato anomalie, pari a quasi la metà dei controlli effettuati.
L’operazione riguarda quindi migliaia di contribuenti che, pur avendo beneficiato degli incentivi statali per la riqualificazione degli edifici, non hanno adempiuto all’obbligo di comunicare al catasto le modifiche apportate.
L’attività di monitoraggio è già entrata nella fase operativa con l’invio di 45.000 lettere di compliance previste tra il 2026 e il 2027.
Il piano dei controlli, però, sarà ancora più ampio: sono attese 20.000 segnalazioni nel 2026, 40.000 nel 2027 e altre 60.000 nel 2028, per un totale di 120.000 verifiche nel triennio. Le comunicazioni vengono inviate quando emergono discrepanze tra gli interventi eseguiti e quanto risulta registrato negli archivi catastali. Per individuare le irregolarità il Fisco utilizza anche rilievi georeferenziati e immagini satellitari, confrontando le informazioni tecniche degli edifici con i dati ufficialmente dichiarati. Se l’immobile presenta differenze rispetto alla situazione censita, il proprietario riceve una segnalazione formale.
Superbonus e controlli a tappeto: chi rischia una multa fino a 8.264 euro
L’obbligo di aggiornare il catasto dopo lavori che modificano consistenza, valore o destinazione dell’immobile non nasce con il Superbonus, ma è previsto da tempo dalla normativa italiana. Il D.M. 701/1994 e l’articolo 20 del Regio Decreto 652/1939 stabiliscono infatti che la variazione catastale debba essere presentata entro 30 giorni dalla conclusione degli interventi edilizi. Con la Legge di Bilancio 2024, tuttavia, i controlli sono stati rafforzati soprattutto per gli immobili che hanno beneficiato di Ecobonus e Sismabonus al 110%, considerati gli importanti miglioramenti energetici e il conseguente incremento del valore degli edifici. Quando un’abitazione diventa più efficiente, amplia la propria superficie o cambia caratteristiche strutturali, la rendita catastale deve essere adeguata; in caso contrario si configura un’omissione con rilevanza fiscale.
Chi non provvede all’aggiornamento rischia sanzioni comprese tra 1.032 e 8.264 euro per ciascuna unità immobiliare, con importi che aumentano in base al ritardo accumulato oltre i 30 giorni previsti. La normativa consente però di regolarizzare spontaneamente la posizione tramite ravvedimento operoso, riducendo notevolmente le somme dovute: entro 90 giorni la sanzione scende a 103,20 euro, mentre entro un anno arriva a circa 129 euro; oltre l’anno e fino a due anni si sale a circa 147 euro. Ignorare la situazione può avere effetti ancora più pesanti. In assenza di regolarizzazione, l’Agenzia delle Entrate può effettuare sopralluoghi e attribuire d’ufficio una rendita presunta ai sensi dell’art. 19, comma 10, del D.L. 78/2010, valida fino alla presentazione della dichiarazione Docfa. Nel frattempo il proprietario può trovarsi impossibilitato a vendere, affittare o trasferire l’immobile tramite successione, poiché dal 2010 la conformità catastale è obbligatoria per la stipula degli atti notarili.
L’operazione ha anche un obiettivo di recupero fiscale legato ai tributi locali. Dei circa 500.000 edifici interessati dal Superbonus, circa 390.000 hanno ottenuto un miglioramento energetico di almeno tre classi, con conseguente necessità di revisione della rendita catastale. L’aumento del valore catastale comporta infatti una crescita dell’IMU sulle seconde case e può incidere anche sulla TARI. Considerando inoltre la pressione europea sui conti pubblici italiani e i costi elevati sostenuti per il Superbonus, è probabile che l’amministrazione finanziaria continui a mantenere alta l’attenzione su questo fronte.